ANALISIS DEL SECTOR: Nave industrial: su evolución como producto inmobiliario (Parte II de II)

El cambio de apreciación de las naves como producto inmobiliario y de inversión.

El cambio de apreciación que apuntábamos ya a finales de los 80 y principios de los 90 con las transformaciones de recintos y la promoción de naves industriales de nueva generación se materializó definitivamente en el mercado hacia finales de los 90 y principios de la vigente década. En este sentido, los inversores que anteriormente habían ignorado el producto industrial, concretamente las naves industriales, pasó a interesarse cada vez más por este producto inmobiliario.

La demanda de este tipo de productos aumentó considerablemente a finales de los años 98 debido básicamente a dos factores: una demanda de uso finalista y un auge de la demanda de los inversores. Todo ello motivo una revalorización de los inmuebles a unos niveles entorno al 10% anual. Al mismo tiempo ello generó una peor rentabilidad respecto al alquiler para aquellos inversores que entraron más tarde en la adquisición de inmuebles. No obstante, los niveles de rentabilidad se mantuvieron por encima de otros productos inmuebles, lo que supone al día de hoy aún un diferencial de precio interesante teniendo en cuenta además que el riesgo de este tipo de producto el mismo o incluso inferior al de otros productos inmobiliarios ( oficinas o residencial ).

Este cambio de la tendencia, de la dinámica del producto industrial dentro del mercado inmobiliario viene motivado por diversas causas entre las principales podríamos citar el auge de la logística externa, la aparición de una oferta especializada en naves industriales, la búsqueda de inversiones en activos refugio seguros frente a la caída de los mercados bursátiles y a las operaciones de venta y pasó al arrendamiento ( sales and lease-back) que muchas empresas realizaron para invertir en el core business de su negocio.

El aumento de la demanda de producto industrial debido al auge de la logística vino motivado básicamente por tres principales factores:

- La globalización e internacionalización de las empresas provocó un cambio en la manera de operar en las regiones. Las empresas afrontaron el reto de la distribución comercial y la logística interna ya no desde un punto de vista local sino desde un punto de vista regional o transnacional. No solo se servían los productos a las ciudades cercanas sino que se hacía a un conjunto amplio del territorio, lo que supuso una demanda de naves más grandes y mucho más modernas al mismo tiempo que se crearon nudos logísticos preparados para repartir a todos los lugares que estos tuvieran ámbito. La falta de suelo industrial en las cercanías de las grandes ciudades y la mejora de las infraestructuras situó estos nudos en las periferias lejanas de las capitales, entre los 30km y los 60km.
- Desde el punto de vista empresarial a finales de los 90 se prioriza la inversión en activos que sean el “core business”, es decir, propios de la actividad o negocio de la empresa. En este sentido, las empresas empezaron a externalizar su logística hacía las nuevas empresas especializadas en la distribución comercial y la logística, los conocidos operadores logísticos. La proliferación de esta concepción provocó un auge de la actividad logística como especialidad empresarial, lo que conllevó a una mayor demanda especializada de naves industriales de gran tamaño y características modernas y especiales. Se empezaron a crear unos estándares en la concepción de naves industriales, se dejó de crear la nave específica para un operador o arrendatario para pasar a un diseño que fuera útil para cualquier operador o usuario. Eso fue consecuencia básicamente de los cortos periodos de contrato que tienen los operadores logísticos con sus clientes, estos breves periodos se trasladaron igualmente a los contratos de arrendamiento, por lo que se hacía recesaría una estandarización de las naves para poder ofrecer una mayor flexibilidad y adaptabilidad a los futuros arrendatarios cuando estas quedaran vacías. Así pues, cada vez más se diseñaban naves industriales con perfiles comunes, adaptables a múltiples empresas y actividades, apareció una manera común de construir y diseñar las naves industriales.

La proliferación de naves estándar ayudó de manera importante a reducir el riesgo intrínseco que anteriormente tenían las naves. La mayor adaptabilidad de este producto a las necesidades de las empresas aumentó los periodos de ocupación de las naves. Esto provocó que aparecieran mayores inversores interesados en tal producto, pues a mayor rentabilidad el riesgo había disminuido.


Como ya hemos citado, coincidiendo y motivados por esta situación vivida a finales de los 90, cada vez más aparecen en el mercado industrial empresas especializadas que abarcan y gestionan el ciclo completo de desarrollo de un polígono industrial. El principal objetivo es ofrecer tales productos a los inversores institucionales, que hasta el momento no habían participado demasiado dentro del sector en comparación con el residencial.

La principal actividad fue la de convertir suelo agrícola en industrial, situado normalmente en la periferia de las ciudades, en lugares dónde estuvieran muy bien comunicados y con la permisividad de los respectivos ayuntamientos que tenían como objetivo potenciar la actividad y las economía de sus poblaciones. Se adoptaron las técnicas y experiencias procedentes de los centros comerciales tanto desde el punto de vista técnico como estratégico. En este sentido, normalmente se buscaba a una gran empresa de renombre que radicara en el polígono para que actuara de propulsor del polígono. Estos polígonos se ofrecían a los fondos de inversiones, o sino también se ofrecían de manera individual a pequeños inversores.

La especialización de la oferta motivó que los outputs ofrecidos al mercado fueran de un diseño y una calidad superior a los que se había proyectado hasta el momento. Siguiendo los estándares de la logística, adaptados al diseño y concepción de los centros comerciales aparecieron unas naves industriales que cada vez más se alejaban de aquellos viejos y obsoletos diseños. Las nuevas naves industriales se dotaban de mayores capacidades, mejores estructuras y calidades y amplios servicios e infraestructuras.

Las naves industriales han ido adoptando además un carácter cada vez más representativo y comercial. En este sentido el diseño de las naves industriales se hace cada vez más enfocado al marketing, ofreciendo una imagen clara de modernidad y representatividad, faceta que se ha heredado de las oficinas y los centros comerciales.

Es tanto así, que en muchas ubicaciones las naves industriales se están diseñando para albergar espacios comerciales. Existen en la actualidad numerosos polígonos industriales que realmente son auténticos centros comerciales, en los cuales el uso de la nave es eminentemente comercial y de servicios.



Todo ello ha producido que las naves industriales tuvieran una mejor apreciación como producto inmobiliario ya que se había reducido considerablemente el riesgo de desocupación, las rentabilidades que se obtenían eran superiores a los demás productos inmobiliarios y financieros y las revalorizaciones eran más que aceptables.

La situación actual de las naves como producto inmobiliario es tal como la hemos comentado. Actualmente constituye la opción más interesante de inversión inmobiliaria en nuestro país. El aumento de los precios y los alquileres contrasta con la evolución observada en el mercado residencial, de oficinas y locales comerciales. A corto plazo, los síntomas de un cambio de ciclo no existen, las tasas de desocupación se mantienen bajas ( por debajo del 4% ) y la demanda prevista tanto industrial como logística se mantiene fuerte.