Ya esta disponible el Newsletter del 4o trimestre del 2007

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ANALISIS DEL SECTOR: Nave industrial: su evolución como producto inmobiliario (Parte II de II)

El cambio de apreciación de las naves como producto inmobiliario y de inversión.

El cambio de apreciación que apuntábamos ya a finales de los 80 y principios de los 90 con las transformaciones de recintos y la promoción de naves industriales de nueva generación se materializó definitivamente en el mercado hacia finales de los 90 y principios de la vigente década. En este sentido, los inversores que anteriormente habían ignorado el producto industrial, concretamente las naves industriales, pasó a interesarse cada vez más por este producto inmobiliario.

La demanda de este tipo de productos aumentó considerablemente a finales de los años 98 debido básicamente a dos factores: una demanda de uso finalista y un auge de la demanda de los inversores. Todo ello motivo una revalorización de los inmuebles a unos niveles entorno al 10% anual. Al mismo tiempo ello generó una peor rentabilidad respecto al alquiler para aquellos inversores que entraron más tarde en la adquisición de inmuebles. No obstante, los niveles de rentabilidad se mantuvieron por encima de otros productos inmuebles, lo que supone al día de hoy aún un diferencial de precio interesante teniendo en cuenta además que el riesgo de este tipo de producto el mismo o incluso inferior al de otros productos inmobiliarios ( oficinas o residencial ).

Este cambio de la tendencia, de la dinámica del producto industrial dentro del mercado inmobiliario viene motivado por diversas causas entre las principales podríamos citar el auge de la logística externa, la aparición de una oferta especializada en naves industriales, la búsqueda de inversiones en activos refugio seguros frente a la caída de los mercados bursátiles y a las operaciones de venta y pasó al arrendamiento ( sales and lease-back) que muchas empresas realizaron para invertir en el core business de su negocio.

El aumento de la demanda de producto industrial debido al auge de la logística vino motivado básicamente por tres principales factores:

- La globalización e internacionalización de las empresas provocó un cambio en la manera de operar en las regiones. Las empresas afrontaron el reto de la distribución comercial y la logística interna ya no desde un punto de vista local sino desde un punto de vista regional o transnacional. No solo se servían los productos a las ciudades cercanas sino que se hacía a un conjunto amplio del territorio, lo que supuso una demanda de naves más grandes y mucho más modernas al mismo tiempo que se crearon nudos logísticos preparados para repartir a todos los lugares que estos tuvieran ámbito. La falta de suelo industrial en las cercanías de las grandes ciudades y la mejora de las infraestructuras situó estos nudos en las periferias lejanas de las capitales, entre los 30km y los 60km.
- Desde el punto de vista empresarial a finales de los 90 se prioriza la inversión en activos que sean el “core business”, es decir, propios de la actividad o negocio de la empresa. En este sentido, las empresas empezaron a externalizar su logística hacía las nuevas empresas especializadas en la distribución comercial y la logística, los conocidos operadores logísticos. La proliferación de esta concepción provocó un auge de la actividad logística como especialidad empresarial, lo que conllevó a una mayor demanda especializada de naves industriales de gran tamaño y características modernas y especiales. Se empezaron a crear unos estándares en la concepción de naves industriales, se dejó de crear la nave específica para un operador o arrendatario para pasar a un diseño que fuera útil para cualquier operador o usuario. Eso fue consecuencia básicamente de los cortos periodos de contrato que tienen los operadores logísticos con sus clientes, estos breves periodos se trasladaron igualmente a los contratos de arrendamiento, por lo que se hacía recesaría una estandarización de las naves para poder ofrecer una mayor flexibilidad y adaptabilidad a los futuros arrendatarios cuando estas quedaran vacías. Así pues, cada vez más se diseñaban naves industriales con perfiles comunes, adaptables a múltiples empresas y actividades, apareció una manera común de construir y diseñar las naves industriales.

La proliferación de naves estándar ayudó de manera importante a reducir el riesgo intrínseco que anteriormente tenían las naves. La mayor adaptabilidad de este producto a las necesidades de las empresas aumentó los periodos de ocupación de las naves. Esto provocó que aparecieran mayores inversores interesados en tal producto, pues a mayor rentabilidad el riesgo había disminuido.


Como ya hemos citado, coincidiendo y motivados por esta situación vivida a finales de los 90, cada vez más aparecen en el mercado industrial empresas especializadas que abarcan y gestionan el ciclo completo de desarrollo de un polígono industrial. El principal objetivo es ofrecer tales productos a los inversores institucionales, que hasta el momento no habían participado demasiado dentro del sector en comparación con el residencial.

La principal actividad fue la de convertir suelo agrícola en industrial, situado normalmente en la periferia de las ciudades, en lugares dónde estuvieran muy bien comunicados y con la permisividad de los respectivos ayuntamientos que tenían como objetivo potenciar la actividad y las economía de sus poblaciones. Se adoptaron las técnicas y experiencias procedentes de los centros comerciales tanto desde el punto de vista técnico como estratégico. En este sentido, normalmente se buscaba a una gran empresa de renombre que radicara en el polígono para que actuara de propulsor del polígono. Estos polígonos se ofrecían a los fondos de inversiones, o sino también se ofrecían de manera individual a pequeños inversores.

La especialización de la oferta motivó que los outputs ofrecidos al mercado fueran de un diseño y una calidad superior a los que se había proyectado hasta el momento. Siguiendo los estándares de la logística, adaptados al diseño y concepción de los centros comerciales aparecieron unas naves industriales que cada vez más se alejaban de aquellos viejos y obsoletos diseños. Las nuevas naves industriales se dotaban de mayores capacidades, mejores estructuras y calidades y amplios servicios e infraestructuras.

Las naves industriales han ido adoptando además un carácter cada vez más representativo y comercial. En este sentido el diseño de las naves industriales se hace cada vez más enfocado al marketing, ofreciendo una imagen clara de modernidad y representatividad, faceta que se ha heredado de las oficinas y los centros comerciales.

Es tanto así, que en muchas ubicaciones las naves industriales se están diseñando para albergar espacios comerciales. Existen en la actualidad numerosos polígonos industriales que realmente son auténticos centros comerciales, en los cuales el uso de la nave es eminentemente comercial y de servicios.



Todo ello ha producido que las naves industriales tuvieran una mejor apreciación como producto inmobiliario ya que se había reducido considerablemente el riesgo de desocupación, las rentabilidades que se obtenían eran superiores a los demás productos inmobiliarios y financieros y las revalorizaciones eran más que aceptables.

La situación actual de las naves como producto inmobiliario es tal como la hemos comentado. Actualmente constituye la opción más interesante de inversión inmobiliaria en nuestro país. El aumento de los precios y los alquileres contrasta con la evolución observada en el mercado residencial, de oficinas y locales comerciales. A corto plazo, los síntomas de un cambio de ciclo no existen, las tasas de desocupación se mantienen bajas ( por debajo del 4% ) y la demanda prevista tanto industrial como logística se mantiene fuerte.

GRUPO MEYDIS, grupo líder en campañas de marketing directo y publicidad, establece una de sus oficinas en el 22@ de Barcelona.

El Grupo MEYDIS, empresa especializada en ofrecer servicios de marketing directo y publicidad, se ha establecido en el edificio Ávila 122, en pleno centro del distrito 22@ de Barcelona, en una operación asesorada por INMOAXIS.
El edificio Ávila 122 ofrece distintos espacios destinados a oficinas y estudios profesionales en la modalidad de alquiler. El edificio es el resultado de una rehabilitación integral de un antiguo edificio industrial. En este sentido, todos los espacios ofrecidos son diáfanos, altos y están dotados de una gran luminosidad. Espacios perfectos para poder desarrollar cualquier actividad de una manera libre.
El grupo MEYDIS (www.meydis.com), siguiendo su principal filosofía de trabajo, la cual es dar un servicio integral en el marketing directo con solo un interlocutor ofreciendo servicios plenos y soluciones efectivas en todas las áreas, sin necesidad de recurrir a servicios externos, ha elegido este espacio con la ayuda de INMOAXIS para continuar ofreciendo un servicio de calidad dentro de su sector.

INMOAXIS ASESORA A TECNORENT EN LA LOCALIZACIÓN DE SU NUEVA UBICACIÓN EN BARCELONA

Tecnorent, empresa especializada en el alquiler de tecnología multimedia, ha confiado en INMOAXIS para la búsqueda de sus nuevas instalaciones en Barcelona, concretamente en la zona del Bon Pastor.

Tecnorent nace en 1995 con la vocación de cubrir un sector de mercado muy determinado, "Tecnologia de Alquiler a la carta", con la vocación de ofrecer un servicio integral en el alquiler y desarrollo de proyectos e instalaciones audiovisuales e informáticas, desde la realización del presupuesto incial hasta el completo desarrollo del proyecto.

Con esta nueva ubicación Tecnorent aumenta su espacio hasta los 400m2 y mejora su ubicación respecto a sus anteriores instalaciones. En este sentido, su nuevo espacio se encuentra a pocos metros de las rondas y principales conexiones a las autopistas.

Con estas nuevas instalaciones Tecnorent (www.tecnorent.net) mejorará su capacidad de respuesta y su servicio al cliente. Actualmente Tecnorent ya ofrece un servicio operativo de servicio al cliente las 24h.

INMOAXIS, que ha asesorado esta operación, gestiona y comercializa una amplia gama de naves industriales por la zona de Bon Pastor asi como en el Baix Llobregat, Vallés Occidental y Vallés Oriental.

TERRADISA se establecerá en una nave de 1600m2 en Cornellá del Llobregat que albergará sus actividades cormerciales en Catalunya.

Terradisa, empresa especializada en tecnología para la construcción, estrenará en los próximos meses sus nuevas instalaciones para Catalunya, situadas en un privilegiado lugar en el principal polígono industrial de Cornellá del Llobregat.

El objetivo principal de dichas instalaciones es albergar la actividad comercial de la empresa. Dispondrán de un almacén y oficinas comerciales adaptadas al tipo de actividad y al servicio que la empresa desea ofrecer.

La nave industrial dónde se ubican sus oficinas está situada en una privilegiada situación dentro del consolidado polígono industrial de Cornellá, un lugar perfectamente comunicado y dotado de todos los servicios necesarios para la actividad comercial y logística.

INMOAXIS ha asesorado a la empresa en la localización de esta nave de 1600m2 así como en todo el transcurso de la operación de arrendamiento.

Nave industrial: su evolución como producto inmobiliario (Parte I de II)

La nave industrial en las dos últimas décadas ha sufrido quizás la evolución más significativa como producto inmobiliario dentro del sector. De ser un producto marginado, de ser la oveja negra en comparación con la vivienda o las oficinas, está pasando a ser un producto relevante y apreciado tanto por inversores como por particulares y usuarios finales.

La transformación que ha vivido la nave industrial no tiene comparativo dentro del sector, en este sentido es necesario analizar detalladamente cual era la situación de las naves industriales en el pasado, comprender que factores han incidido en la transición hacia el tipo de producto que es actualmente, y que tipo de producto inmobiliario nos espera para el futuro próximo.

En este número trataremos de analizar cuales son los factores que describían a las naves industriales del pasado como producto inmobiliario y de inversión. En el próximo número trataremos de exponer los cambios significativos que ha sufrido este producto así como los factores que han motivado su evolución y su futuro.

Naves industriales: el pasado

Como anteriormente hemos comentado, en el pasado, un pasado relativamente reciente (la década de los años 70 y 80), las naves eran un producto inmobiliario y de inversión prácticamente olvidado, un producto sin atractivo para el inversionista.

En general las naves industriales que se construían eran naves con una imagen totalmente descuidada, situadas en lugares poco ordenados, anárquicos y algo apartados. El único objetivo que tenía por entonces la nave industrial era la mera oferta de un espacio físico cubierto dónde poder realizar una actividad productiva o de almacenaje.

Por lo general en aquel entonces reinaba la falta de una seria de planificación y urbanización de los solares industriales. Los primeros polígonos aparecen casi por mera casualidad, se construían en situaciones muchas algo apartadas de la ciudad, en lugares de difícil acceso y carentes de los servicios y suministros básicos. En este sentido, muchas veces se combinaban viviendas con talleres o naves industriales, recintos fabriles reconvertidos en polígonos industriales, campos de cultivo o vaquerías reconvertidos, todos estos realizados sin ningún proceso de planificación alguno.

Es por ello que en estos tiempos nos encontramos delante de un mercado industrial que era muy heterogéneo. Este fenómeno junto con el hecho de que el mercado de la vivienda o de oficinas era más conocido y estaba en auge, provocaba que el interés que despertaba este tipo de producto industrial fuera mínimo entre los inversores inmobiliarios tanto particulares como institucionales.

La calidad constructiva de las naves no era de la mejor calidad por aquel entonces debido básicamente por un enfoque de coste al mismo tiempo de una falta de normativa constructiva.

En este sentido hemos vivido un gran avance en los últimos años. Anteriormente las naves carecían de un diseño atractivo, ya no sólo desde el punto de vista estético sino también práctico, para la actividad que en ella iba a realizarse.

Las características del tipo constructivo de las naves de entonces eran:

espacios poco luminosos: pocas ventanas, cubiertas opacas, lugares tenebrosos.
fríos en inverno y muy calurosos en verano: falta de aislamientos eficaces en las cubiertas y en los muros.
falta de servicios comunes básicos: sin vestuarios, ni oficinas o zonas de descanso.
estructuras vulnerables y de poca calidad: estructuras metálicas, cubiertas de Uralita o de chapa mono-capa, vulnerables al fuego y al clima.
alturas insuficientes y muchos altillos: naves de poca altura, creación de altillos, espacios poco diáfanos.
pocos accesos y mal diseñados: puertas pequeñas, espacios de maniobra escasos, dificultades para la carga/descarga, accesos estrechos
ausencia de plazas de parking: falta de planificación, problema importante en muchos polígonos, antes se aparcaba en el campo, una vez esta consolidado el polígono aparece un gran problema.
diseños austeros y muy poco atractivos: estilo vaquería o casa-almacén, el peor de los casos de tochana y uralita.
En definitiva, podríamos decir que faltaba un estándar de calidad en la construcción de las naves también. Cada nave era muy específica a las necesidades del inquilino que la regentaba, lo que producía que no hubiera uniformidad de productos de calidad. En este sentido, esto provocó que la nave industrial fuera un mercado singular, estrecho, pues no existía un cliente medio ni polígonos específicos para actividades, sino que algo aleatorio, rígido y con una capacidad de ajuste muy escasa, lo que se traducía en una mayor apreciación de riesgo sobre el producto en sí. Es por ello que los inversores veían sobre las naves cierto riesgo extra respecto otros productos inmobiliarios.

La clave estratégica de la mayoría de empresas y particulares por aquel entonces era el coste. El coste era la base competitiva de la industria de nuestro país por aquel entonces, en este sentido, cualquier bien, como más barato, mejor. En el mercado industrial de esos tiempos la imagen, lo emblemático, lo práctico no primaban tanto como lo rápido y sobretodo lo barato. Prácticamente nadie consideraba las naves industriales como un elemento de marketing o de imagen corporativa.

Todos estos aspectos contribuyeron a que los inversores patrimonialistas consideraran por lo general otras opciones tales como las oficinas para invertir y sacar un mayor rentabilidad segura.

Sin embargo, cabe apuntar que esta apreciación que se tenía sobre las naves era más negativa de lo que la realidad nos ha demostrado con el tiempo. De nuestra propia experiencia podemos decir que la nave industrial, ya por aquel entonces, disponía de una serie de ventajas sobre otros productos inmobiliarios que ya la hacen atractiva de por sí aunque no fuera conocido por la mayoría de inversores del mercado:

Riesgo movilidad menor: la nave industrial en época de crisis se comporta mucho mejor que otros productos inmobiliarios. La especificidad de una nave industrial provoca un coste de traslado mayor, una barrera de salida algo superior a lo que seria una oficina o una vivienda, las cuales son productos más homogéneos. El inquilino de una nave industrial no busca a menudo otras opciones como lo hace con las oficinas, eso básicamente es debido al grado de inversión realizado en la nave y al grado de adaptación que la nave tiene a su negocio.
Mayor seguridad: al tratar generalmente con inquilinos que son empresas o empresarios a priori es más fácil comprobar el grado de solvencia del inquilino. El nivel de recibos impagados en industrial suele ser menor que en el mercado de alquiler residencial.
Auge de las mini-naves: la transformación de recintos fabriles, por ejemplo algunos importante del Poble Nou, en recintos industriales dedicados a la oferta de naves pequeñas y locales industriales de pequeño tamaño han demostrado que aunque en el pasado fueran patitos feos debido a lo que hemos comentado hasta ahora, aquellos inversores, conocedores del mercado inmobiliario industrial, pudieron sacar unas rentabilidades importantes combinadas con seguridad y ocupación muy elevadas.
Nuestra experiencia permitió en aquellos tiempos a través de Grupo Karmel asesorar y animar a nuestros clientes a que invirtieran en la compra de suelo industrial y en la construcción y transformación de recintos industriales. Hoy en día, Grupo Karmel y INMOAXIS gestionan cerca de 500 inmuebles industriales, de los cuales unos 300 provienen de las adquisiciones e inversiones realizadas por entonces con nuestro asesoramiento. Todos estos inmuebles han supuesto una muy buena inversión para nuestros clientes desde el punto de vista de rentabilidad, seguridad y revalorización.

En el próximo trimestre os explicaremos cual fue la transformación del producto inmobiliario de las naves industriales para ver un poco la evolución que estas han tenido y al mismo tiempo prever cual será su evolución en el futuro.

TERRADISA se establecerá en una nave de 1600m2 en Cornellá del Llobregat que albergará sus actividades cormerciales en Catalunya.

Terradisa, empresa especializada en tecnología para la construcción, estrenará en los próximos meses sus nuevas instalaciones para Catalunya, situadas en un privilegiado lugar en el principal polígono industrial de Cornellá del Llobregat.

El objetivo principal de dichas instalaciones es albergar la actividad comercial de la empresa. Dispondrán de un almacén y oficinas comerciales adaptadas al tipo de actividad y al servicio que la empresa desea ofrecer.

La nave industrial dónde se ubican sus oficinas está situada en una privilegiada situación dentro del consolidado polígono industrial de Cornellá, un lugar perfectamente comunicado y dotado de todos los servicios necesarios para la actividad comercial y logística.

INMOAXIS ha asesorado a la empresa en la localización de esta nave de 1600m2 así como en todo el transcurso de la operación de arrendamiento.