Nave industrial: su evolución como producto inmobiliario (Parte I de II)

La nave industrial en las dos últimas décadas ha sufrido quizás la evolución más significativa como producto inmobiliario dentro del sector. De ser un producto marginado, de ser la oveja negra en comparación con la vivienda o las oficinas, está pasando a ser un producto relevante y apreciado tanto por inversores como por particulares y usuarios finales.

La transformación que ha vivido la nave industrial no tiene comparativo dentro del sector, en este sentido es necesario analizar detalladamente cual era la situación de las naves industriales en el pasado, comprender que factores han incidido en la transición hacia el tipo de producto que es actualmente, y que tipo de producto inmobiliario nos espera para el futuro próximo.

En este número trataremos de analizar cuales son los factores que describían a las naves industriales del pasado como producto inmobiliario y de inversión. En el próximo número trataremos de exponer los cambios significativos que ha sufrido este producto así como los factores que han motivado su evolución y su futuro.

Naves industriales: el pasado

Como anteriormente hemos comentado, en el pasado, un pasado relativamente reciente (la década de los años 70 y 80), las naves eran un producto inmobiliario y de inversión prácticamente olvidado, un producto sin atractivo para el inversionista.

En general las naves industriales que se construían eran naves con una imagen totalmente descuidada, situadas en lugares poco ordenados, anárquicos y algo apartados. El único objetivo que tenía por entonces la nave industrial era la mera oferta de un espacio físico cubierto dónde poder realizar una actividad productiva o de almacenaje.

Por lo general en aquel entonces reinaba la falta de una seria de planificación y urbanización de los solares industriales. Los primeros polígonos aparecen casi por mera casualidad, se construían en situaciones muchas algo apartadas de la ciudad, en lugares de difícil acceso y carentes de los servicios y suministros básicos. En este sentido, muchas veces se combinaban viviendas con talleres o naves industriales, recintos fabriles reconvertidos en polígonos industriales, campos de cultivo o vaquerías reconvertidos, todos estos realizados sin ningún proceso de planificación alguno.

Es por ello que en estos tiempos nos encontramos delante de un mercado industrial que era muy heterogéneo. Este fenómeno junto con el hecho de que el mercado de la vivienda o de oficinas era más conocido y estaba en auge, provocaba que el interés que despertaba este tipo de producto industrial fuera mínimo entre los inversores inmobiliarios tanto particulares como institucionales.

La calidad constructiva de las naves no era de la mejor calidad por aquel entonces debido básicamente por un enfoque de coste al mismo tiempo de una falta de normativa constructiva.

En este sentido hemos vivido un gran avance en los últimos años. Anteriormente las naves carecían de un diseño atractivo, ya no sólo desde el punto de vista estético sino también práctico, para la actividad que en ella iba a realizarse.

Las características del tipo constructivo de las naves de entonces eran:

espacios poco luminosos: pocas ventanas, cubiertas opacas, lugares tenebrosos.
fríos en inverno y muy calurosos en verano: falta de aislamientos eficaces en las cubiertas y en los muros.
falta de servicios comunes básicos: sin vestuarios, ni oficinas o zonas de descanso.
estructuras vulnerables y de poca calidad: estructuras metálicas, cubiertas de Uralita o de chapa mono-capa, vulnerables al fuego y al clima.
alturas insuficientes y muchos altillos: naves de poca altura, creación de altillos, espacios poco diáfanos.
pocos accesos y mal diseñados: puertas pequeñas, espacios de maniobra escasos, dificultades para la carga/descarga, accesos estrechos
ausencia de plazas de parking: falta de planificación, problema importante en muchos polígonos, antes se aparcaba en el campo, una vez esta consolidado el polígono aparece un gran problema.
diseños austeros y muy poco atractivos: estilo vaquería o casa-almacén, el peor de los casos de tochana y uralita.
En definitiva, podríamos decir que faltaba un estándar de calidad en la construcción de las naves también. Cada nave era muy específica a las necesidades del inquilino que la regentaba, lo que producía que no hubiera uniformidad de productos de calidad. En este sentido, esto provocó que la nave industrial fuera un mercado singular, estrecho, pues no existía un cliente medio ni polígonos específicos para actividades, sino que algo aleatorio, rígido y con una capacidad de ajuste muy escasa, lo que se traducía en una mayor apreciación de riesgo sobre el producto en sí. Es por ello que los inversores veían sobre las naves cierto riesgo extra respecto otros productos inmobiliarios.

La clave estratégica de la mayoría de empresas y particulares por aquel entonces era el coste. El coste era la base competitiva de la industria de nuestro país por aquel entonces, en este sentido, cualquier bien, como más barato, mejor. En el mercado industrial de esos tiempos la imagen, lo emblemático, lo práctico no primaban tanto como lo rápido y sobretodo lo barato. Prácticamente nadie consideraba las naves industriales como un elemento de marketing o de imagen corporativa.

Todos estos aspectos contribuyeron a que los inversores patrimonialistas consideraran por lo general otras opciones tales como las oficinas para invertir y sacar un mayor rentabilidad segura.

Sin embargo, cabe apuntar que esta apreciación que se tenía sobre las naves era más negativa de lo que la realidad nos ha demostrado con el tiempo. De nuestra propia experiencia podemos decir que la nave industrial, ya por aquel entonces, disponía de una serie de ventajas sobre otros productos inmobiliarios que ya la hacen atractiva de por sí aunque no fuera conocido por la mayoría de inversores del mercado:

Riesgo movilidad menor: la nave industrial en época de crisis se comporta mucho mejor que otros productos inmobiliarios. La especificidad de una nave industrial provoca un coste de traslado mayor, una barrera de salida algo superior a lo que seria una oficina o una vivienda, las cuales son productos más homogéneos. El inquilino de una nave industrial no busca a menudo otras opciones como lo hace con las oficinas, eso básicamente es debido al grado de inversión realizado en la nave y al grado de adaptación que la nave tiene a su negocio.
Mayor seguridad: al tratar generalmente con inquilinos que son empresas o empresarios a priori es más fácil comprobar el grado de solvencia del inquilino. El nivel de recibos impagados en industrial suele ser menor que en el mercado de alquiler residencial.
Auge de las mini-naves: la transformación de recintos fabriles, por ejemplo algunos importante del Poble Nou, en recintos industriales dedicados a la oferta de naves pequeñas y locales industriales de pequeño tamaño han demostrado que aunque en el pasado fueran patitos feos debido a lo que hemos comentado hasta ahora, aquellos inversores, conocedores del mercado inmobiliario industrial, pudieron sacar unas rentabilidades importantes combinadas con seguridad y ocupación muy elevadas.
Nuestra experiencia permitió en aquellos tiempos a través de Grupo Karmel asesorar y animar a nuestros clientes a que invirtieran en la compra de suelo industrial y en la construcción y transformación de recintos industriales. Hoy en día, Grupo Karmel y INMOAXIS gestionan cerca de 500 inmuebles industriales, de los cuales unos 300 provienen de las adquisiciones e inversiones realizadas por entonces con nuestro asesoramiento. Todos estos inmuebles han supuesto una muy buena inversión para nuestros clientes desde el punto de vista de rentabilidad, seguridad y revalorización.

En el próximo trimestre os explicaremos cual fue la transformación del producto inmobiliario de las naves industriales para ver un poco la evolución que estas han tenido y al mismo tiempo prever cual será su evolución en el futuro.

TERRADISA se establecerá en una nave de 1600m2 en Cornellá del Llobregat que albergará sus actividades cormerciales en Catalunya.

Terradisa, empresa especializada en tecnología para la construcción, estrenará en los próximos meses sus nuevas instalaciones para Catalunya, situadas en un privilegiado lugar en el principal polígono industrial de Cornellá del Llobregat.

El objetivo principal de dichas instalaciones es albergar la actividad comercial de la empresa. Dispondrán de un almacén y oficinas comerciales adaptadas al tipo de actividad y al servicio que la empresa desea ofrecer.

La nave industrial dónde se ubican sus oficinas está situada en una privilegiada situación dentro del consolidado polígono industrial de Cornellá, un lugar perfectamente comunicado y dotado de todos los servicios necesarios para la actividad comercial y logística.

INMOAXIS ha asesorado a la empresa en la localización de esta nave de 1600m2 así como en todo el transcurso de la operación de arrendamiento.

INMOAXIS lanza su primer Newsletter electrónico

Es motivo de satisfacción anunciaros que en este mes de julio se ha publicado el primer newsletter editado por INMOAXIS.
El newsletter pretende ofrecer información general relacionada con el mundo inmobiliario de empresa, especialmente se tratarán temas relacionados con las naves industriales y las ofcinas.

El newsletter ofrece distintos apartados, que cada dos meses se irán actualizandonse con interesantes y variadas noticias.

El boletín informativo actual corresponde a los meses de julio, agosto y septiembre. La frecuencia de su publicación serà bimensual a partir de octubre.

Esperamos que pueda ser de interés para nuestros clientes y para el mercado en general.

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